按照慣例，樓市有銷售高峰，房企也有推貨節(jié)點(diǎn)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)被公認(rèn)為“金九銀十”。部分開發(fā)商即使在上半年有所保留，到了這個(gè)時(shí)候，也會(huì)傾力銷售，沖擊年度目標(biāo)。
然而，就連強(qiáng)調(diào)“做好農(nóng)民種好地”的龍頭房企萬(wàn)科，尚有“活下去”“看天收糧”的感慨，足見行業(yè)環(huán)境風(fēng)云變幻，有些情況確實(shí)難以預(yù)測(cè)。
現(xiàn)階段的房企，或許就有“逢秋悲寂寥”的感覺。盡管它們加大打折力度，變著法地展開花式營(yíng)銷，但樓市仍少了許多項(xiàng)目銷售的捷報(bào)，以往“金九銀十”火爆的成交局面也不復(fù)存在，顯得格外冷清。
在“房住不炒”的大基調(diào)下，樓市宏觀調(diào)控政策頻出，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，開發(fā)商凝視著業(yè)績(jī)目標(biāo)與資金鏈，加快資金回籠，而購(gòu)房者駐足觀望卻已成常態(tài)。因此，金九銀十顯得成色不足，已不足為奇。
不過，“因城施策”下，部分城市似乎已經(jīng)展開了救市的舉措，前有限跌令，后有哈爾濱等各城市從供需兩端的激勵(lì)與松綁，再到央行“兩維護(hù)”，釋放著另一種市場(chǎng)信號(hào)。
金九銀十“爽約”
金九銀十，開發(fā)商開足馬力，各個(gè)城市都在大搞降價(jià)促銷，力度似乎比往年更大，其中有的是簡(jiǎn)單粗暴的打折降價(jià)，有的是變相讓利，用花式活動(dòng)吸引購(gòu)房者。
但一部分消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商這種真金白銀式的假期促銷，并未表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買意愿。俗話說，一個(gè)巴掌拍不響，房子成交亦是如此。即便開發(fā)商開出“誘人”的單價(jià)，但只要購(gòu)房者不去消費(fèi)，成交便成空談。
鄭州樓市的新房成交情況恰恰證實(shí)的這種現(xiàn)象。國(guó)慶期間，鄭州不少項(xiàng)目開啟了降價(jià)促銷模式，相比往年力度、規(guī)模更為突出。
其中，鄭州一樓盤起初開盤均價(jià)在15000元-20000元/平方米左右，然而，在10月1日大幅下降2000元/平方米。此外，西三環(huán)的某項(xiàng)目從去年開盤的13500元/平方米降至11500元/平方米；鄭州西四環(huán)某項(xiàng)目甚至開出了首付4萬(wàn)元的房子。
但今年黃金周的成交量，卻是近三年的低點(diǎn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，鄭州黃金周期間共計(jì)成交726套，成交量處于近三年最低水平，較2019年降低了44%，較2020年銷量下降了63%。
實(shí)際上，放眼全國(guó)十一黃金周降價(jià)促銷失靈的情況，鄭州樓市并非個(gè)例。在樓市行情不錯(cuò)的濱海城市青島、煙臺(tái)、無(wú)錫，開發(fā)商也在不約而同的降價(jià)促銷，但新房成交卻難言理想。
而一線城市上海，在此期間共計(jì)成交面積1.34萬(wàn)平方米，同比下降88%；廣州共計(jì)成交面積6.54萬(wàn)平方米，同比下降45%。二線城市武漢、寧波、長(zhǎng)沙均有55%-92%的同比降幅。
盡管特價(jià)房、工抵房、買房送品牌新款手機(jī)、買房送車位、買房送車、買房免三年物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠活動(dòng)在樓盤促銷中屢見不鮮。但今年十一黃金周期間，60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交187萬(wàn)平方米，同比下降43%。
“銀十”成色不足，過去的“金九”也難言收成不佳。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%。
同期，9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌破零值，下降至-3.5%。上一次出現(xiàn)單月投資負(fù)增是在疫情沖擊下的2020年2月，再一上次則要追溯到房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的2015年。
房?jī)r(jià)增速也在加速回落。9月70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)為下跌，增速分別為-0.1%和-0.2%。除去疫情沖擊的去年2月份，已有6年未出現(xiàn)類似情形。
這無(wú)疑是一個(gè)“爽約”的豐收季。
降價(jià)失靈的背后
眼下，全國(guó)樓市“金九銀十”遇冷，“割肉”讓利方法并未引得“鳳凰”來(lái)，與宏觀調(diào)控不無(wú)關(guān)系，“房住不炒”、樓市維穩(wěn)仍是主基調(diào)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)布超400次，其密集程度創(chuàng)歷史新高。
從“五檔分類”貸款集中管理制度，到嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、首付貸；從二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)到嚴(yán)厲打擊學(xué)區(qū)房炒作，以及不久前樓市里傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房貸收緊、利率提高政策等，都直接影響到了購(gòu)房者的購(gòu)買信心。
同時(shí)，這也阻擋炒房客的購(gòu)買熱情。因利率的提高致使成本升高，加之房貸審批趨嚴(yán)、過程變長(zhǎng)，加大了未來(lái)不確定性，直接致使部分炒房客未入場(chǎng)。
不難看出，在多項(xiàng)嚴(yán)格調(diào)控政策的疊加作用之下，樓市“去杠桿”“去泡沫”效果開始顯現(xiàn)，“金九銀十”則是體現(xiàn)。
此前，房企的“爆雷”也影響到了購(gòu)房者的購(gòu)買心態(tài)。如泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、恒 大等大型房企流動(dòng)性出現(xiàn)了問題，大型房企尚且如此，小型房企資金鏈則更脆弱。
降價(jià)是優(yōu)惠了，但絕大部分人都不愿意賭上全家的積蓄去購(gòu)買一套“暴風(fēng)中”搖擺的房子。一旦房企出現(xiàn)資金鏈問題，易出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾，業(yè)主維權(quán)路漫漫。對(duì)此，購(gòu)房者對(duì)于新房的心理預(yù)期較低，置業(yè)新房安全感也隨之下降。
買漲不買跌，也是“金九銀十”遇冷原因之一。盡管在“金九銀十”期間，房企借著節(jié)假日的節(jié)點(diǎn)大搞借勢(shì)營(yíng)銷，但購(gòu)房者卻并不買賬。越是降價(jià)，越是沒人愿意買房，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。
難達(dá)銷售目標(biāo)
多種因素疊加，致使“金九銀十”爽約，十一黃金周甚至變成房企端單方面的“狂歡”，并未博得購(gòu)房者的“芳心”。不難理解，開發(fā)商這樣的行為實(shí)則是在“割肉求生”，搶收回流資金。
如今，融資“三道紅線”、土地出讓“兩集中”等政策的實(shí)施，使得房企必須千方百計(jì)地維持資金鏈的安全，都在緊抓銷售、促回款。
因此在融資持續(xù)收緊的情況下，若銷售和回款也出現(xiàn)大幅下滑，那對(duì)房企的生存更是致命一擊。事實(shí)上，從8月份開始，房企的業(yè)績(jī)已經(jīng)明顯下滑，再不使盡渾身解數(shù)到銷售端，今年業(yè)績(jī)恐將難完成。
就連房企老大哥萬(wàn)科也面臨短期的業(yè)績(jī)下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積228.2萬(wàn)平方米，同比下降22.32%；合同銷售金額361.1億元，同比下降33.79%。
不止萬(wàn)科，今年上市房企九月業(yè)績(jī)幾乎全部“躺平”，昔日榮光至此黯然失色。9月，央企中海合約物業(yè)銷售金額約203.73億元，同比下跌41.6%；同期，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約466.5億元，同比下降32.33%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受下半年以來(lái)市場(chǎng)整體降溫、銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽挠绊懀刂?月末有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大，實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的難度加大。
近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)房企“雷聲”不斷。諸如華夏幸福、藍(lán)光、泰禾、中庚等都發(fā)生過資金鏈問題。
“雷聲”下的房企，“看空”氣息彌漫。9月20日,正值中秋假期,新力控股過了一個(gè)“中秋劫”，股價(jià)在午后大幅下跌,跌幅一度超過 90%。隨后新力控股發(fā)布公告,在港交所暫停交易。
在如此敏感時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，10月4日，花樣年發(fā)布公告稱，未能按時(shí)支付約2.06億美元票據(jù)。事件迅速發(fā)酵，引來(lái)市場(chǎng)資金鏈安全與否的猜疑。
籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“悲觀”情緒，從未像今年這樣濃重。眼下，進(jìn)入第四季度，就整體而言，十一房企樓盤大促以及金九銀十，也并未達(dá)到理想效果。這更加重了“看空”國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論。
不過，事態(tài)正在發(fā)生轉(zhuǎn)機(jī)。10月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)文，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，“部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。
在更早之前的9月27日，央行三季度貨幣政策例會(huì)指出維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。上一次央行貨幣政策例會(huì)提及房地產(chǎn)還是2003年6月24日，距今已超18年。
這也意味著，后續(xù)央行政策或許會(huì)致力于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免過嚴(yán)調(diào)控造成行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。緊接著兩天后，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，中心意思與央行三季度政策例會(huì)一致。
在地方上，日前，哈爾濱住建局聯(lián)合當(dāng)?shù)刈匀?a target="_blank">規(guī)劃局等8部門制定《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，則被市場(chǎng)視為地方政府防范樓市過快轉(zhuǎn)冷的重要“對(duì)沖”之舉。
有分析人士認(rèn)為，對(duì)于樓市降溫過快，尤其是房?jī)r(jià)下行過快的三、四線及以下城市來(lái)說，預(yù)計(jì)其未來(lái)在政策層面同步跟進(jìn)放松的節(jié)奏會(huì)有所加快。
這對(duì)于房企來(lái)說，無(wú)疑是一個(gè)久違的利好消息。
